המדריך למשקיע המתחיל בנדל"ן
האם גם לך התפנה סכום כסף ואתה מתלבט כיצד להשקיע אותו? האם אתה עומד לפני פרישה לפנסיה ועומדים להשתחרר לך כספים שאינך יודע כיצד לשמור על ערכם או כיצד למקסם את הרווחים? האם אתה מתלבט כיצד תוכל לסייע לילדיך לרכוש דירה בבוא היום?
מדוע להשקיע בנדל"ן?
השקעה בנדל"ן מניב נותנת לנו את האפשרות לייצר הכנסה פאסיבית שוטפת, תוך שימוש במינוף בנקאי, לגרום לכסף לעבוד עבורנו ולהשיג בסופו של דבר עצמאות כלכלית.
החלטה מה מטרת ההשקעה
הצעד הראשון להשקעה בנדל"ן הוא להחליט מה המטרה של ההשקעה: האם האם המטרה היא לרכוש נכס והשכיר אותו ועל ידי כך להשיג תזרים מזומנים על בסיס חודשי, או שמא לרכוש נכס ולמכור אותו באקזיט כך שתרוויח הרבה כסף באופן חד-פעמי? כמו כן, יש להחליט מראש על איזה סוג של נדל"ן להתמקד? נדל"ן מסחרי? נדל"ן למגורים? משרדים? וכו'.
שלב ראשון: הכנת תכנית כלכלית לעסקה
ראשית יש להחליט כמה כסף פנוי לכם להשקעה, או, האם תהיו מוכנים להשתמש בנכסים קיימים על מנת למשכן אותם לטובת השקעה חדשה. גם אם אין ברשותכם סכום כסף פנוי, תוכלו להתחיל להשקיע בנדל"ן תוך שימוש בנכס קיים. ניתן לקבל משכנתא מהבנק בגובה של עד 50% משווי הנכס. אם יש ברשותכם נכס שהמשכנתא שנותרה עליו הינה בגובה של 30% משווי הנכס, הרי שניתן להגדיל את המשכנתא לצורך העמדת ההון העצמי הראשוני הנדרש לרכישת הנכס להשקעה ואת יתרת התמורה בגינו להעמיד מתוך כספי משכנתא שתילקח על הנכס הנרכש.
יש לנתח את העסקה מראש באופן מקיף ומפורט ולתרגם כל השקעה לכסף כאשר גם הזמן שמשקיעים והעבודה באיתור הנכס מתורגמת לזמן ולכסף. ניתן לערוך טבלה באופן הבא: ברכישת הנכס כרוכות הוצאות חד פעמיות והוצאות תפעוליות או הוצאות שחוזרות על עצמן. למשל: תשלום על התמורה של הנכס, או תשלום למתווך, לעו"ד על הייצוג בעסקה, או מס רכישה הנו תשלום חד פעמי, בעוד שהוצאות אחזקה או השכרת הנכס מדי שנה או אף הוצאות ניהול הנכס הן הוצאות שחוזרות על עצמן. במידה שהעסקה הינה עסקה של אקזיט אזי אין הוצאות תפעוליות.
שלב שני: החלטה על מיקום הנכס ואיתורו
לאחר שהחלטת מה מטרת העסקה: עסקה מניבה או עסקת אקזיט יש לאתר את הנכס העונה על הקריטריונים שהצבת לעצמך.
איתור עסקת נדל"ן טובה כרוכה בחיפוש שדורש זמן סבלנות וידע.
יש להחליט היכן לחפש את הנכס להשקעה. לבחירת מיקום הנכס יש חשיבות רבה ובחירה נכונה ומושכלת הינה תנאי הכרחי להצלחת העסקה. יש להחליט על מיקום מבוקש, באזור טוב עם שירותים קהילתיים בקרבת מקום. בחירה נכונה של מיקום היא קלף מנצח בעסקה.
לפיכך, יש להחליט על שכונה מסוימת בסביבה מבוקשת ולרכז את מאמצי איתור הנכס באותה שכונה.
במידה שאתה בוחר בעסקת אקזיט יש לבחור בשכונה שלאחר בדיקה מעמיקה הגעת למסקנה שיש צפי של שיפור התשתיות באותה שכונה, לרבות תוכניות של פינוי בינוי או תמא 38 שישפרו את פני השכונה, ותוכניות של העיריה (או של הממשלה) לשפץ ולשפר את רמת החיים של התושבים באותה שכונה. לרוב יהא מדובר בשכונות נחשלות בערים שנחשבות לערים טובות (דוגמת רמת-אליהו בראשון לציון או טירת הכרמל שליד חיפה) או בשכונות המצויות בערי פריפריה, ואשר לגבי אותן ערים יש החלטות מדיניות של הממשלה לשפר את החינוך והתשתיות בהן על מנת לייצר אפשרויות מגורים ראויות לצעירים בני אותה עיר כמו נצרת עילית או חצור הגלילית או ערי הדרום הסמוכות לעיר הבהד"ים.
ראשית יש ללמוד את אופי האזור ומחירי הדירות בו. יש לבקר במספר רב של נכסים, בין אם המידע לגבי אותם נכסים מגיע מהאינטרנט (יד2 למשל) או בין אם ממתווכים המכירים את אותו אזור או אף מידע המגיע מפה לאוזן. ניתן ליצור קשר ישירות עם מוכרים ולשוחח איתם על מנת לקבל מידע על האזור.
עסקה טובה נעשית בעת רכישת הנכס. ניתן לאתר נכסים הנמכרים מאת יורשים שאינם מעוניינים להמשיך ולהחזיק בנכס במשותף, שאז, יהיו גמישים יותר לגבי המחיר, או זוגות מתגרשים, תשובי חוץ, מוכרים בעלי חובות וקשיים כלכליים הלחוצים למכור את הנכס בטרם הבנק ימכור להם את הנכס, בעלי נכסים מוזנחים שאינם מעוניינים בשיפוץ הנכס, או נכסים המוצאים למכירה בכינוס נכסים.
ניתן אף לגשת ללשכת ההוצאה לפועל באזור בו הנכם מעוניינים לרכוש נכס ולאתר אנשים עם חובות שהנכס שלהם בסכנת עיקול ולהציע להם לרכוש את הנכס שלהם לפני שהבנק יעקל להם את הנכס וימכור אותו בכינוס נכסים. זכרו: בעת בחינת הנכס יש לקחת בחשבון שיקולים עסקיים בלבד, אין להיקשר לנכס או לבחון האם הייתם משתמשים בו בעצמכם למגורים. יש לבחון רק האם הנכם רואים בנכס פוטנציאל לעסקת אקזיט, על יד שיפוץ הנכס השבחתו בדרך זו או אחרת (למשל-ליזום פרוייקט תמא 38 בבניין בו נמצא הנכס) או לעסקת תשואה, על ידי שיפוץ הנכס והשכרתו לדיירים טובים ואמינים במחיר מעל מחיר השוק.
גורמים נוספים שיש לקחת בחשבון בעת איתור הנכס להשקעה
בערי הפריפריה שיעורי התשואה גבוהים יותר מאשר במרכז הארץ אולם לא תמיד שיעור תשואה גבוה מעיד על כדאיות ההשקעה. לעיתים תשואה גבוהה באה לחפות על סיכונים כגון: ביקוש נמוך לנכס שיבוא לידי ביטוי בקושי בהשכרתו או במכירתו, שוכרים ממעמד סוציו-אקונומי נמוך, תחלופה גבוהה של שוכרים ועקב כך בלאי גבוה של הדירה וכן בזבוז זמן ומשאבים רבים בניהול הנכס.
לכן, יש לבחון היטב את הביקוש לשכירות והסחירות של הנכס באזור בו התמקדתם.
חשוב לקחת בחשבון את הפוטנציאל לעליית ערך הנכס, קלות ההשכרה והמכירה של הנכס וכן, מהו הזמן שיידרש לניהול הנכס.
שלב שלישי: מימון העסקה
ברגע שאיתרם את הנכס המתאים לעסקה, יש להחליט כיצד לממן אותה. בנדל"ן הסוד להצלחה הנו מינוף. כל עוד הכסף שניתן לקבל באמצעות משכנתא זול, ניתן למנף את העסקה לרכישת הנכס באמצעות משכנתא בתנאים טובים מהבנק.יש לפנות למספר בנקים למשכנתאות לקבלת אישור עקרוני למשכנתאובסופו של דבר להתקשר עם הבנק שנתן לכם את התנאים הטובים ביותר. במידה שזה אינו הנכס הראשון שלכם, בהתאם להוראות בנק ישראל, תוכלו לקבל משכנתא עד לגובה של 50% מערך הנכס.
שלב רביעי: התקשרות עם המוכר
סכמו עם המוכר על מחיר הנכס ומועדי תשלום, סכמו עמו על מועד פינוי הנכס ומה נשאר בנכס (ריהוט? ציוד חשמלי?).
פנו לעורך דין בעל ניסיון בתחום הנדל"ן וקשרו בין עורכי הדין על מנת שיסגרו את כל קצוות העסקה ויערכו חוזה מתאים. נהוג שעורך הדין של המוכר מעביר את טיוטת החוזה הראשונה.
לאחר חתימת החוזה יש לדאוג ללקיחת משכנתא מתאימה ולעמוד במועדי התשלום.
איתור הנכס הראשון יהווה עבורך נקודת התחלה טובה, בבחינת "קפיצה למים". לאחר שקיבלת את הנכס לחזקתך, תוכל להחליט לגבי רכישת הנכס הבא: האם להמשיך ולהחזיק בנכס, להשכירו ולרכוש נכס נוסף, או שמא, הנך מעדיף למכור את הנכס ברווח נאה ולרכוש תחתיו נכס אחר בעסקה אטרקטיבית מבחינת המחיר. אולי בשלב זה תזהה את "פנינת הנדל"ן הבאה" ותעדיף לרכוש נכס במיקום זה.
לסיכום: פרטנו בפניכם על קצה המזלג את השלבים הנדרשים בהשקעה ראשונית בנדל"ן אולם, השקעות נבונות כדאי תמיד לעשות בהתייעצות מקדימה וליווי של אנשי מקצוע בעלי ניסיון וידע בתחום. ברור למדי שבעסקאות הראשונות יש מחיר גם לשכר לימוד אותו תידרשו "לשלם" בגין חוסר ניסיון בתחום. שכר הלימוד יכול לבוא לידי ביטוי בטרחה מיותרת, בכסף ובעצבים בתהליך הכרוך באיתור וברכישת נכס הנדל"ן הראשון שלכם להשקעה.
לכן, עדיף להיעזר באנשי מקצוע מומחים בתחום, אשר ילוו אתכם לאורך כל תהליך ההשקעה, החל משלב של איתור הנכס, רכישתו, לקחת משכנתא, השכרתו, ניהולו ומכירתו ברווח.
